Muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Grundsätzlich nein — ein Mietvertrag kann auch mündlich oder durch schlüssiges Handeln (konkludent) geschlossen werden. Allerdings bedarf ein Mietvertrag, der für länger als ein Jahr geschlossen wird, der Schriftform (§550 BGB). Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens nach einem Jahr ordentlich gekündigt werden. Aus Beweisgründen ist ein schriftlicher Mietvertrag in jedem Fall dringend empfehlenswert.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Mietkaution darf gemäß §551 Abs. 1 BGB höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten) betragen. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Der Vermieter muss die Kaution bei einem Kreditinstitut getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen. Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von diesen Regelungen abweichen, sind unwirksam.

Was sind Betriebskosten und wie werden sie abgerechnet?

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum am Grundstück und den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Die umlagefähigen Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgezählt, z. B.: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung, Treppenhausreinigung, Gartenpflege. Der Vermieter muss jährlich abrechnen. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§556 Abs. 3 BGB), andernfalls sind Nachforderungen ausgeschlossen.

Kann der Vermieter die Miete einfach erhöhen?

Nein, der Vermieter kann die Miete nicht willkürlich erhöhen. Bei unbefristeten Mietverträgen ohne Staffel- oder Indexmiete ist eine Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich (§558 BGB). Dabei darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % (in angespannten Wohnungsmärkten: 15 %) steigen (Kappungsgrenze). Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung klagen.

Was muss ich bei der Wohnungsübergabe beachten?

Bei der Wohnungsübergabe sollten Sie unbedingt ein detailliertes Übergabeprotokoll anfertigen, in dem der Zustand der Wohnung, vorhandene Mängel und die Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) festgehalten werden. Beide Parteien sollten das Protokoll unterschreiben. Fotografieren Sie zusätzlich den Zustand der Räume. Notieren Sie die Anzahl der übergebenen Schlüssel. Das Übergabeprotokoll dient bei der Rückgabe der Wohnung als Vergleichsgrundlage und schützt beide Seiten vor ungerechtfertigten Forderungen.

Mietvertrag Wohnung — Kostenlose Vorlage zum Ausfüllen

Erstellen Sie einen vollständigen Mietvertrag für Wohnraum mit dieser kostenlosen Vorlage. Der Vertrag enthält alle wesentlichen Regelungen gemäß §535ff. BGB: Mietgegenstand, Mietdauer, Miethöhe, Kaution, Nebenkosten, Schönheitsreparaturen und Hausordnung. Sowohl für unbefristete als auch befristete Mietverhältnisse geeignet.

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Befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag)

Kaltmiete (monatlich in €)*

Nebenkosten-Vorauszahlung (monatlich in €)*

Monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten gemäß §556 BGB

Mietkaution (in €)*

Maximal 3 Nettokaltmieten (§551 BGB). Darf in 3 Monatsraten gezahlt werden.

Datum der Vertragsunterzeichnung*

Optionen

Haustierhaltung erlaubt

Untervermietung mit Zustimmung erlaubt

Staffelmietvereinbarung aufnehmen

Vorschau

MIETVERTRAG ÜBER WOHNRAUM zwischen [vermieter_name] [vermieter_strasse] [vermieter_plz] [vermieter_ort] — nachfolgend „Vermieter“ genannt — und [mieter_name] [mieter_strasse] [mieter_plz] [mieter_ort] — nachfolgend „Mieter“ genannt — wird folgender Mietvertrag geschlossen: § 1 Mietgegenstand (1) Der Vermieter vermietet dem Mieter die Wohnung in [objekt_strasse], [objekt_plz] [objekt_ort] Die Wohnung besteht aus [zimmer] Zimmern, Küche, Bad/WC, Flur und hat eine Wohnfläche von ca. [wohnflaeche] m². (2) Mitvermietet werden folgende Räume und Zubehör: {{#if !raeume_beschreibung}}— keine weiteren Räume oder Zubehör —{{/if}} (3) Der Zustand der Mieträume bei Übergabe wird in einem gesonderten Übergabeprotokoll festgehalten, das Bestandteil dieses Vertrages ist. § 2 Mietdauer {{#if !befristet}}(1) Das Mietverhältnis beginnt am [mietbeginn] und wird auf unbestimmte Zeit geschlossen. (2) Die Kündigung richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. Die Kündigungsfrist für den Mieter beträgt drei Monate zum Ende eines Kalendermonats (§573c Abs. 1 BGB). Für den Vermieter verlängert sich die Kündigungsfrist nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate (§573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Kündigung bedarf der Schriftform (§568 BGB).{{/if}} § 3 Miete (1) Die monatliche Grundmiete (Nettokaltmiete) beträgt [kaltmiete] € (in Worten: [kaltmiete] Euro). (2) Zusätzlich zur Grundmiete zahlt der Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten in Höhe von [nebenkosten] € (in Worten: [nebenkosten] Euro). (3) Die Gesamtmiete (Warmmiete) beträgt somit monatlich [kaltmiete] € + [nebenkosten] € Betriebskostenvorauszahlung. (4) Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens bis zum dritten Werktag eines jeden Monats, auf das vom Vermieter benannte Konto zu überweisen. (5) Die Betriebskosten richten sich nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Der Vermieter ist berechtigt, jährlich über die Betriebskosten abzurechnen. Die Abrechnung hat spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zu erfolgen (§556 Abs. 3 BGB). Nach Ablauf dieser Frist ist eine Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. § 4 Kaution (1) Der Mieter zahlt dem Vermieter eine Mietsicherheit (Kaution) in Höhe von [kaution] € (in Worten: [kaution] Euro). (2) Die Kaution kann gemäß §551 Abs. 2 BGB in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen geleistet werden. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten zusammen mit den folgenden Mietzahlungen. (3) Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz getrennt von seinem Vermögen anzulegen (§551 Abs. 3 BGB). Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. (4) Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung wird die Kaution unter Berücksichtigung etwaiger berechtigter Gegenansprüche des Vermieters innerhalb einer angemessenen Frist zurückgezahlt. § 5 Schönheitsreparaturen (1) Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. (2) Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten fachgerecht durchzuführen, soweit sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erforderlich werden. Starre Fristenpläne werden nicht vereinbart. (3) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zurückzugeben. § 6 Instandhaltung und Instandsetzung (1) Der Vermieter trägt die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache, soweit diese nicht durch den Mieter verursacht wurden. (2) Kleinreparaturen an den dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegenden Gegenständen (z. B. Wasserhähne, Lichtschalter, Türgriffe) trägt der Mieter bis zu einem Betrag von 100 € je Einzelreparatur und bis zu einem jährlichen Höchstbetrag von 8 % der Jahresnettokaltmiete. (3) Der Mieter ist verpflichtet, Schäden und Mängel der Mietsache dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§536c BGB). § 7 Haustierhaltung {{#if !haustiere}}(1) Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Der Vermieter wird die Zustimmung nur aus sachlichen Gründen verweigern. (2) Kleintiere (z. B. Zierfische, Hamster, Wellensittiche) dürfen ohne gesonderte Genehmigung gehalten werden, sofern sie in üblicher Anzahl gehalten werden und keine Belästigung anderer Hausbewohner darstellen.{{/if}} § 8 Untervermietung {{#if !untervermietung}}(1) Die Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume an Dritte bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters (§540 BGB). (2) Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils der Wohnung, kann der Vermieter die Zustimmung nur verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Untervermietung sonst nicht zugemutet werden kann (§553 BGB).{{/if}} § 9 Rückgabe der Mietsache (1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mieträume vollständig geräumt, besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. (2) Vom Mieter vorgenommene bauliche Veränderungen sind auf Verlangen des Vermieters bei Auszug auf Kosten des Mieters zu beseitigen und der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen. (3) Über den Zustand der Wohnung bei Rückgabe wird ein Übergabeprotokoll erstellt, das von beiden Parteien zu unterzeichnen ist. § 10 Hausordnung (1) Der Mieter verpflichtet sich, die als Anlage beigefügte Hausordnung zu beachten und auf ihre Einhaltung durch die zu seinem Haushalt gehörenden Personen und Besucher hinzuwirken. (2) Die Ruhezeiten sind einzuhalten: Nachtruhe von 22:00 bis 6:00 Uhr, Mittagsruhe von 13:00 bis 15:00 Uhr. § 11 Sonstige Vereinbarungen (1) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für die Aufhebung dieser Schriftformklausel. (2) Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages unwirksam sein oder werden, so wird die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen hiervon nicht berührt. Die Parteien verpflichten sich, die unwirksame Bestimmung durch eine wirksame zu ersetzen, die dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen Bestimmung am nächsten kommt. (3) Auf diesen Vertrag findet deutsches Recht Anwendung. Gerichtsstand ist der Ort der Mietsache. (4) Beide Vertragsparteien erhalten je eine Ausfertigung dieses Vertrages. [objekt_ort], den [vertragsdatum] ____________________________ ____________________________ Vermieter Mieter [vermieter_name] [mieter_name]

Wichtige Hinweise

Rechtlicher Hinweis

**Wichtige rechtliche Hinweise zum Mietvertrag:**

- **Mietrecht (§535ff. BGB):** Dieser Mietvertrag richtet sich nach den Vorschriften des deutschen Mietrechts. Für Wohnraummietverhältnisse gelten die besonderen Schutzvorschriften der §§549–577a BGB.

- **Kaution (§551 BGB):** Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen.

- **Betriebskosten (§556 BGB):** Betriebskosten müssen gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) umgelegt werden. Die Abrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen.

- **Mietpreisbremse:** In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§§556d–556g BGB), sofern keine Ausnahme greift.

- **Schönheitsreparaturen:** Klauseln mit starren Fristenplänen oder einer Endrenovierungspflicht sind nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam.

- **Dieser Mietvertrag ist eine Vorlage und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.** Bei besonderen Konstellationen (Gewerberaum, möblierte Vermietung, WG-Mietvertrag) sollten Sie einen Rechtsanwalt oder einen Eigentümerverband konsultieren.

Diese Vorlage dient nur der Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei rechtlichen Fragen wenden Sie sich bitte an einen Rechtsanwalt.

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Wichtige Hinweise

Häufig gestellte Fragen

Muss ein Mietvertrag schriftlich abgeschlossen werden?

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Was sind Betriebskosten und wie werden sie abgerechnet?

Kann der Vermieter die Miete einfach erhöhen?

Was muss ich bei der Wohnungsübergabe beachten?